美國是全球最重要的政治與金融中心，是許多投資工具的誕生地，REITs也是其中之一。美國政府於1960年代通過一項關鍵法案——不動產投資信託法案，提供一般民眾投資大型且可產生現金流不動產的機會，也成為未來REITs發展的基石，同時給予稅賦優惠，配發90%以上應稅收入的REITs可免除企業所得稅，由收到REITs股利的最終受益人承擔繳稅義務，避免雙重課稅，創造投資誘因。
從1960至2020年，美國歷經法規的沿革﹅多次金融危機﹅不動產市場的多空，雖然或多或少影響REITs的投資意願和市值，但長期來看REITs整體規模是持續成長的。在股票和債券等傳統工具大幅波動之際，REITs可以滿足投資人兼顧收益與流動性的需求，因此成為主要的另類投資選項。隨著市場發展，REITs已經成為一項普遍的金融商品，全球37國家有REITs﹅市值超過1.7兆美元
（資料來源：https://www.investopedia.com/articles/pf/08/reit-tax.asp）
美國REITs市值（單位：十億美元）
資料來源：https://www.statista.com/statistics/916665/market-cap-reits-usa/
目前全球可投資的REITs市場不斷增加，可供投資人選擇類型日益增多，包含商辦、購物中心、百貨、物流、飯店，甚至是公共基礎建設，如醫院、長照中心、高速公路、鐵路...等，投資選擇多元，每種地產的景氣也各自不同，可依照個人資產配置需求做選擇。
舉例而言，景氣熱時，商辦、購物中心、百貨、飯店的成長型REITs，租金與房價成長動能最強，報酬增幅大；而景氣低迷時，公共基礎建設類型的REITs則較不受影響，例如水電的需求彈性低，經濟好壞不影響使用量，相關REITs仍可保有穩定收益。
公共基礎建設證券化是REITs中一個特殊的區塊，其優點即在於結合不動產市場與資本市場，發揮「資本證券化、證券大眾化」功能，讓小額投資人可以經由資本市場參與公共建設的收益，大眾之資金協助政府取得用地，降低資金成本與土地徵收困擾，後續開發利潤則藉由證券化方式，讓地主及投資方雨露均霑。同時兼具穩定地價的功效，讓政府保有原先的土地產權，並藉由民間專業經營可大幅提高營運效率與服務品質。（資料來源：行政院經建會，不動產證券化與政府公共建設財源籌措）即便REITs可以作為公共基礎建設資金來源之一，然台灣目前並沒有實際的案例。
台灣在2003年通過《不動產證券化條例》，經過十幾年發展，目前僅有7檔REITs 掛牌交易，與國外市場的掛牌數量差距甚大。反觀國外市場，截至去年五月底，身為全球最大 REITs 市場的美國一共有219檔、市值規模 1.1 兆美元，而離台灣較近的日本，也有 63 檔、市值逾 2000 億美元，就連新加坡也有 44 檔、市值逾 700 億美元 （資料來源：鉅亨網，配合政策促進REITs發展 活化不動產運用）。個人認為台灣的REITs市場還有很大的努力空間。
除了市場上原本就存在的商辦﹅商場類型REITs，需要更為積極的操作管理外，觸角更可擴展到都市更新、老人安養以及長期照護等福利型不動產，甚至基礎建設。近幾年金融業開始了新的思維，金融產品的角色從單純的財富累積工具，一切以報酬率為首要考量，慢慢開始思索其對社會的貢獻或影響力，CSR﹅SRI﹅ESG…等概念應運而生。我認為社會福利型和基礎建設型REITs就是一項結合資本﹅公共利益很好的商品，解決社會福利機構營運業者和政府購置土地和建物的資金壓力，投資人則享有不動產創造的穩定收益，而這樣的商品架構需要仔細地設計，而這有待政府的鼓勵﹅業者的努力及投資人的認可。
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